기장 바닷가 1선 상가주택 경매 2025타경676｜카페·주택 활용과 임차인 분석

2025타경676은 부산 기장군 죽성리의 1층 상가·2층 주택 복합건물입니다. 감정가 8억 4,235만 7,400원에서 최저가 4억 1,275만 5천 원으로 낮아진 바닷가 1선 상가주택입니다. 다만 임차보증금 9천만 원, 주차 0대, 노후도와 도시계획도로를 운영수익과 함께 분석해야 합니다.

★ 핵심 요약

- 사건번호: 2025타경676
- 매각기일: 2026년 10월 26일
- 감정가: 842,357,400원
- 최저가: 412,755,000원(감정가의 49%)
- 토지: 132㎡(약 39.93평)
- 건물: 등기 128.7㎡, 제시외 포함 평가면적 146.2㎡
- 구성: 1층 근린생활시설, 2층 주택
- 주요 확인사항: 임차인 3건, 주차, 수선비, 도시계획시설 도로

★ 1. 바닷가 1선 상가주택의 건물 구성

대상은 기장읍 죽성리 월전해안길에 있는 2층 건물로 토지·건물이 일괄매각됩니다. 1층 64㎡는 일반음식점 용도의 근린생활시설이고, 2층 64.7㎡는 주택입니다. 현황자료에는 1층 커피점과 부동산사무실이 확인됩니다. 제시외 창고 7㎡와 화장실 등 10.5㎡도 매각에 포함됩니다.

1층을 영업장, 2층을 거주 또는 임대 공간으로 검토할 수 있습니다. 하지만 현재 매출, 주변 점포의 교체 주기, 2층 임대료와 공실 기간을 확인한 뒤 현금흐름을 계산해야 합니다.

★ 2. 감정가의 대부분이 토지인 이유

전체 감정가 842,357,400원 중 토지는 792,000,000원입니다. 등기 건물은 48,519,900원, 제시외 건물은 1,837,500원으로 평가됐습니다. 가격 비중은 토지 94%, 건물 등 6%입니다. 최저가가 크게 낮아졌어도 건물의 잔존가치보다 해안가 토지의 입지와 활용 가능성에 돈을 지불하는 구조로 볼 수 있습니다.

건물은 1997년 8월 사용승인을 받은 조적조입니다. 옥상 방수, 외벽 균열, 배관, 전기, 창호와 냉난방 공사비를 조사해야 합니다. 염분과 강풍에 따른 금속 부식, 창호 누수와 외장재 고정도 점검 대상입니다.

★ 3. 바다 앞 상권의 장점과 주차 위험

월전항과 해안이 가까운 도로변 입지는 방문 목적이 분명한 카페나 음식점에 차별점이 될 수 있습니다. 1층 영업장과 2층 주택의 결합은 직접 운영자에게 동선상의 장점도 줍니다. 다만 실내 좌석과 2층에서 실제 바다가 얼마나 보이는지는 자료만으로 확정할 수 없으므로 층별 창문에서 확인해야 합니다.

건축물 정보에는 주차가 0대로 표시됩니다. 공영주차장 거리, 주말 만차 여부, 납품차량 공간이 매출에 영향을 줄 수 있습니다. 계절·날씨·평일과 주말의 유동인구 차이도 현장에서 확인해야 합니다.

★ 4. 임차인 3건과 명도 분석

조사된 임대차는 2층 주택 보증금 3,500만 원, 1층 점포 보증금 3천만 원과 2,500만 원으로 합계 9천만 원입니다. 전입일과 사업자등록 신청일은 말소기준권리인 2024년 3월 15일 근저당권보다 늦습니다. 제공 자료에는 세 임차인 모두 대항력 없음과 순위배당으로 정리돼 있고, 배당요구도 확인됩니다.

현황조사 당시 1층 일부와 2층이 폐문이어서 임차인을 직접 만나지 못했습니다. 현장 관계자의 설명도 정확한 점유와 임대차는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 명도비용은 배당과 실제 영업·주거 이전 여부까지 반영해야 합니다.

★ 5. 도시계획도로와 재건축 가능성

토지 일부는 도시계획시설 ‘도로’에 저촉됩니다. 계획선이 건물이나 대지 어느 부분을 지나는지에 따라 증축·재건축과 주차계획이 달라질 수 있습니다. 관할 관청에서 도시계획도면, 단계별 집행계획, 사업 시기, 건축선과 보상 여부를 확인해야 합니다.

제1종일반주거지역 외에도 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역, 역사문화환경보존지역으로 표시됩니다. 허용 업종과 건폐율·용적률만 볼 것이 아니라 높이·외관·문화재 관련 규제 가능성까지 검토해야 합니다. 현재 건물을 활용할 때와 철거 후 신축할 때의 총비용을 각각 계산하는 편이 좋습니다.

★ 결론: 조망보다 현금흐름을 먼저 계산해야 합니다

기장 바닷가 1선 상가주택 경매 2025타경676은 해안 입지와 상업·주거 복합구성이 분명한 장점입니다. 반면 바다 조망은 현장에서 확인해야 하고 주차 대안, 계절성 매출, 건물 수선, 임차인 명도, 도시계획도로가 투자 결과를 바꿀 수 있습니다. 예상 월세나 직접 운영 순이익에서 공실·수선비·세금·대출이자를 차감한 뒤 목표수익률에 맞춰 입찰 상한가를 역산해야 합니다.



경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.

이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.

경매가 처음이신 분들도 이해하실 수 있도록
어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.

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입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 물건의 권리관계, 세금, 대출, 명도와 수익성은 최신 서류 및 현장조사를 바탕으로 법원과 관련 전문가에게 확인해야 합니다.

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