부산 공유물분할경매 2024타경105732｜5억대 다가구주택 1억대 입찰 전 선순위 임차인 분석

2024타경105732은 부산 남구 대연동의 감정가 567,064,800원 다가구주택이 5회차 최저가 136,152,000원에 진행되는 공유물분할경매입니다. 토지 63.7평과 6개 호실의 건물을 1억대에서 검토할 수 있지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성과 사용승인 없는 건물이라는 위험을 먼저 계산해야 합니다.

★ 1. 공유물분할경매란 무엇인가?

민법 제269조는 공유물을 현물로 나누기 어렵거나 분할하면 가치가 크게 줄어들 우려가 있을 때 법원이 경매를 명할 수 있도록 합니다. 경매대금에서 비용을 뺀 뒤 공유자들의 지분에 따라 나누는 방식입니다.

이번 사건도 토지 2필지와 건물 전체가 일괄매각됩니다. 일부 지분만 사는 사건은 아니지만 임차인의 대항력까지 자동으로 없어지는 것은 아니므로, 매각조건과 매각물건명세서로 개별 권리를 분석해야 합니다.

★  2. 감정가 5억대와 최저가 1억대의 구성

- 토지: 210.6㎡(약 63.7평), 평가액 475,956,000원
- 건물: 3층 379.62㎡(약 114.8평), 평가액 91,108,800원
- 전체 감정가: 567,064,800원
- 5차 최저가: 136,152,000원(감정가의 약 24%)
- 입찰보증금: 13,615,200원
- 매각기일: 2026년 9월 28일

감정가의 약 83.9%가 토지에 배분돼 있습니다. 네 번 유찰된 최저가는 토지 감정가에도 크게 못 미치므로 홍보 문구만 보면 ‘5억대 다가구를 1억대에 매입’하는 모습입니다. 그러나 최저가는 총투입금이 아니라 입찰의 출발점입니다.

★  3. 선순위 임차인 자료를 호실별로 읽는 법

현황조사서에는 6개 호실 중 여러 세대의 전입과 점유가 기록돼 있습니다. 제공된 상세자료상 2024년 9월 경매개시결정 등기보다 전입이 빠른 세대들이므로 대항력 여부를 면밀히 봐야 합니다.

권리신고된 계약 3건은 보증금 1,000만 원·1,000만 원·2,600만 원으로 합계 4,600만 원이며, 월세 합계는 50만 원입니다. 모두 배당요구를 했지만 매각대금에서 전액 배당받지 못한 잔액은 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다.

더 큰 변수는 보증금이 미상인 전입자들입니다. 1993년과 2005년의 오래된 전입 기록이 있고, 2018년과 2024년 전입자 중에는 신고된 계약자의 배우자나 자녀로 조사된 사람도 있습니다. 같은 임대차의 가족 구성원이라면 별도 보증금을 중복 계산해서는 안 되지만, 실제 계약명의자·점유자·전입자의 관계를 확인하기 전에는 안전하다고 단정할 수도 없습니다.

한 세대는 이사한 것으로 조사됐지만 점유 종료 여부에 따라 판단이 달라질 수 있어 전입세대확인서만으로 결론 내리면 안 됩니다.

★  4. 배당요구와 보증금 인수 위험

주택임대차보호법은 주택을 인도받고 주민등록을 마친 임차인에게 다음 날부터 대항력을 인정하며, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 구조를 두고 있습니다. 경매에서는 임차인의 대항력 취득 시점, 배당요구, 배당액과 점유 유지 여부를 함께 판단합니다.

따라서 안전한 계산식은 다음과 같습니다.

> 실질 취득비용 = 낙찰가 + 선순위 임차인의 미배당 보증금 + 세금·법무비 + 명도·수리비 + 건축 문제 해결비

현재 알려진 4,600만 원만 더하는 방식도 충분하지 않을 수 있습니다. 보증금 미상 세대의 계약서와 배당 예상표가 나오기 전에는 인수금의 상한을 알 수 없기 때문입니다. 법원 기록 열람, 점유자 면담과 배당표 시뮬레이션이 필수입니다.

★  5. 건축물대장이 없는 6가구 주택

현황상 건물은 3층, 6개 호실의 다가구주택입니다. 그러나 사용승인을 받지 않아 건축물대장이 없고, 등기상 내역과 실제 면적도 다소 다르다는 주의사항이 있습니다.

관할 구청과 건축사를 통해 건축허가·신고 여부, 사용승인 가능성, 위반 부분, 이행강제금과 원상복구 범위를 확인해야 합니다. 적법화가 불가능하면 임대운영, 대출, 보험과 향후 매각에서 계속 할인 요인이 될 수 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역이지만 서측 약 2~3m의 막다른 도로에 접합니다. 도로 폭과 건축선 후퇴, 주차 기준은 증축이나 재건축 사업성에 영향을 주므로 현황측량과 건축 검토가 필요합니다.

★  6. 월세수익보다 먼저 볼 숫자

자료에 잡힌 월세는 두 건 합계 50만 원뿐입니다. 6개 호실 전체 계약이 아니므로 수익률로 단순 환산하지 말고 공실, 적정 월세, 수리비와 유지비를 다시 조사해야 합니다.

입찰 상한가는 인근 다가구 매매가와 토지가격을 조사한 뒤, 미배당 보증금의 보수적 예상액과 미사용승인 건물의 할인비용을 차감해 정하는 것이 좋습니다.

★  결론

2024타경105732은 5억대 감정가의 대연동 다가구주택을 1억대 최저가에서 검토할 수 있는 강한 가격 포인트가 있습니다. 동시에 선순위 임차인과 보증금 미상, 계약승계, 퇴거 진술, 건축물대장 부재가 겹친 고난도 물건입니다. 낮은 최저가를 수익으로 착각하지 말고, 모든 미확정 위험을 금액으로 바꾼 뒤에도 여유가 남을 때만 입찰을 검토해야 합니다.

경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.

이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.

경매가 처음이신 분들도 이해하실 수 있도록
어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.

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※ 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금 상황, 권리관계, 현장 상황, 세금, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

 

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