달이's의 투자이야기

2025타경5436 e편한세상오션테라스4단지 경매 분석: 5억 6,280만 원은 저렴할까?

2025타경5436은 부산 민락동 e편한세상오션테라스4단지 전용 91.98㎡ 아파트 경매입니다. 2차 최저가는 562,800,000원으로 KB 일반가 10억 원과 같은 면적 실거래보다 낮습니다. 가격 차이는 크지만 402동 4층의 조망·방향·테라스 조건과 임차인 인도까지 확인해야 ‘실제 할인액’을 계산할 수 있습니다.★ 1. 경매 조건과 대상 세대- 법원: 부산지방법원 동부지원 경매1계- 매각기일: 2026년 9월 28일 오전 10시- 감정가: 804,000,000원- 2차 최저매각가격: 562,800,000원- 입찰보증금: 56,280,000원- 전용면적·대지권: 91.9754㎡·34.3659㎡대상은 20층 중 4층의 116A㎡형입니다. 2020년 사용승인, 308세대·4개 동 단지이며 주차는 449대..

2026 엔화 환율 전망｜10월 일본은행 금리와 원·엔 환율 보는 법

엔화 환율의 바닥을 정확히 맞히기는 어렵지만 강세·약세 조건은 나눠 볼 수 있습니다. 2026년 10월을 앞두고 확인할 핵심은 일본은행 정책금리, 미국 금리, 외환시장 개입과 원화 가치입니다. 엔화 환율은 두 가지 숫자를 함께 봐야 합니다 달러·엔 환율달러·엔은 1달러를 사는 데 필요한 엔화 수입니다. 160엔에서 155엔으로 내려가면 일반적으로 엔화 강세, 숫자가 커지면 엔화 약세입니다. 원·엔 환율한국에서는 대개 100엔당 원화 가격을 표시합니다. 870원에서 900원으로 오르면 엔화가 비싸진 것입니다.원·엔에는 달러·원 움직임도 반영됩니다. 달러 대비 엔화가 강해져도 원화가 더 강해지면 체감 가격은 크게 오르지 않을 수 있습니다. 10월 엔화 전망을 좌우할 네 가지 변수 1. 일본은행의 추가 금리 ..

2025타경4416 광안동 다가구주택 경매: 월세 450만~590만 원 시나리오

2025타경4416은 부산 수영구 광안동의 14실 원룸형 다가구주택 경매입니다. 3차 최저가를 기준으로 월 450만~590만 원의 임대 시나리오를 만들 수 있지만, 법원 서류상 확인 월세는 77만 원입니다. 기존 임대차와 미래 예상수익을 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.★ 1. 경매 물건 개요- 법원·기일: 부산지방법원 동부지원, 2026년 9월 7일 오전 10시- 감정가·3차 최저가: 1,057,561,200원·518,205,000원- 보증금: 51,820,500원- 토지·등기 건물: 176㎡·381.62㎡- 제시외 건물: 5층 주거시설 9㎡, 매각 포함현황은 2~4층 각 4실과 5층 2실, 총 14실입니다. 2층은 공부상 오피스텔, 3~5층은 다가구주택이며 2019년 사용승인, 승강기 1대와 주차 7..

2026 K패스 모두의카드 신청방법과 환급금 계산｜9월까지 반값 기준

2026년 K패스는 기존 정률 환급과 기준금액 초과분을 돌려주는 정액 환급을 함께 운영합니다. 기본형·일반형·플러스형 중 환급액이 가장 큰 방식이 자동 적용됩니다. 9월 이용분까지는 기준금액과 시차시간 혜택이 강화됩니다. ★ K패스 모두의카드 환급 방식 ☆ 기본형: 사용액에 비율을 적용기본형은 기존 K패스의 정률 환급입니다.시차시간은 탑승시각 기준 오전 5시 30분~6시 30분, 오전 9시~10시, 오후 4시~5시, 오후 7시~8시입니다. 2026년 4~9월 이용분에 한해 환급률이 30%포인트 높아집니다 ☆ 일반형·플러스형: 기준금액 초과분 환급일반형은 환승 포함 1회 총액 3,000원 미만의 버스·전철, 플러스형은 광역버스·신분당선·GTX 등 3,000원 이상 수단까지 포함합니다.월 인정 교통비에서 ..

2025타경529 거제 장목면 펜션 경매 분석: 위반건축물 34.8㎡의 의미

2025타경529는 거제시 장목면의 4층 상가주택·펜션과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 557,223,020원에서 두 차례 유찰돼 3차 최저매각가격은 273,039,000원입니다. 그러나 이 물건은 34.8㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되면서도 건축물대장에는 위반건축물로 표시돼 있습니다. 초보자라면 할인율보다 시정명령, 이행강제금, 실제 점유를 먼저 확인해야 합니다. ★ 2025타경529 입찰 정보- 법원: 창원지방법원 통영지원 경매6계- 3차 매각기일: 2026년 9월 14일 오전 10시- 감정가: 557,223,020원- 최저매각가격: 273,039,000원- 입찰보증금: 27,303,900원- 토지: 262㎡- 등기 건물: 261.93㎡- 제시외 건물: 34.8㎡1차 감정가와 2차 390..

2026 청약통장 전환 마감 총정리: 청약저축·예금·부금 실적 인정 기준

기존 청약저축·청약예금·청약부금의 주택청약종합저축 전환 기한은 2026년 9월 30일까지입니다. 전환하면 국민주택과 민영주택을 모두 청약할 수 있지만, 과거 실적이 양쪽에 똑같이 이어지는 것은 아닙니다. 통장별 인정 범위와 주의사항을 정리합니다. 청약통장 전환 대상과 마감일종전 입주자저축은 청약할 수 있는 주택이 통장별로 구분됐습니다.2024년 10월 시작된 전환의 당초 기한은 2025년 9월 30일이었으나 1년 연장됐습니다. 기존 통장이 자동 소멸하는 날이 아니라 현재 공지된 전환 기회가 끝나는 날입니다. 기존 납입실적은 어디까지 인정될까?“전환해도 실적이 그대로”라는 설명은 기존 통장으로 청약할 수 있었던 주택 유형을 기준으로 이해해야 합니다. 새롭게 청약할 수 있게 된 유형에서는 일부 실적이 전환일..

경매 권리분석 기초: 물권과 채권, 전세권과 임차권의 차이

부동산 경매의 권리분석은 등기부 용어를 외우는 작업이 아닙니다. 권리를 제3자에게 주장할 수 있는지, 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는지를 구분하는 과정입니다. 탱크옥션의 「기초 1. 권리란 무엇인가」 영상을 토대로 물권과 채권의 차이를 정리합니다. 권리란 무엇인가?권리는 일정한 이익을 누릴 수 있도록 법이 보호하는 힘입니다. 약속 불이행이나 권리 침해가 발생하면 재판과 강제집행으로 실현할 수 있습니다.법원경매도 권리 실현 절차입니다. 채권자가 요건을 갖춰 강제경매를 신청하면 법원이 부동산을 매각하고 순위에 따라 배당합니다. 민사집행법 제78조가 그 근거입니다. 물권과 채권은 무엇이 다른가?경매에서 자주 만나는 재산상의 권리를 이해하기 위해 물권과 채권을 비교합니다. 물권: 물건을 직접 지배하는 절..

2025타경5424는 반여동 현대그린맨션 전용 57.09㎡ 세대가 감정가 2억 6,000만 원에서 한 차례 유찰된 사건입니다. 2차 최저가는 1억 8,200만 원으로 KB 일반가와 최근 실거래가보다 낮습니다. 다만 점유, 구축 수리비와 재건축 기대의 불확실성도 함께 계산해야 합니다. ★ 경매 물건 핵심 정보| 구분 | 내용 ||---|---|| 사건번호 | 부산지방법원 동부지원 2025타경5424 || 매각기일 | 2026년 9월 28일 오전 10시 || 감정가 | 2억 6,000만 원 || 2차 최저가 | 1억 8,200만 원(감정가의 70%) || 입찰보증금 | 1,820만 원 || 면적 | 전용 57.09㎡·대지권 34.08㎡ || 층 | 15층 중 14층 |토지와 건물을 일괄매각하는 임의경매입니..

청년미래적금은 월 최대 50만 원을 3년간 납입하고, 조건에 따라 6% 또는 12%의 정부기여금을 받는 정책형 적금입니다. 2025년 검토 단계를 거쳐 2026년 6월 출시됐습니다. 2026년 8월 27일 기준 가입조건과 만기금액을 정리합니다. 청년미래적금 핵심 요약가입기간: 3년, 36개월납입한도: 월 1천 원 이상 최대 50만 원상품방식: 자유적립식기본금리: 연 5%, 3년 고정우대금리: 기관별 최대 2~3%포인트최고금리: 조건 충족 시 연 7~8% 수준정부기여금: 일반형 6%, 우대형 12%세제혜택: 이자소득 비과세납입하지 않는 달에도 계좌는 유지되지만, 정부기여금은 실제 납입액에 따라 줄어듭니다. 가입 연령과 공통 요건가입 대상은 만 19~34세 청년입니다. 병역이행 기간은 최대 6년까지 연령 ..

부동산 경매 권리분석은 낙찰 후 소멸하는 권리와 매수인이 인수할 부담을 구분하는 작업입니다. 말소기준권리뿐 아니라 임차인의 대항력과 배당요구, 등기부에 없는 위험까지 확인해야 합니다. 아래 6단계로 기본 틀을 만들어 보겠습니다. 권리분석 전에 준비할 자료최신 등기사항전부증명서와 다음 자료를 함께 준비하세요.등기사항전부증명서: 등기된 권리와 접수 순서 확인매각물건명세서: 매수인이 인수할 권리와 점유 관련 기재 확인현황조사서: 조사 당시 점유자와 임대차 현황 확인감정평가서: 물건 표시와 이용 상태 확인현장조사 자료: 실제 점유와 건물 상태, 서류와 다른 부분 확인법원 서류의 작성 시점이 다를 수 있으므로 입찰 직전 최신 상태를 다시 확인합니다. 1단계: 표제부에서 물건이 맞는지 확인표제부에는 소재지, 구조,..