달이's의 투자이야기

경매에서 권리의 양도란? 물권·채권·전세권·임차권 차이 정리

경매에서 ‘양도’는 기존 재산권이 다른 사람에게 넘어가는 것입니다. 물권과 채권은 이전 방법과 제3자에게 주장하는 요건이 다릅니다.등기부의 근저당권 이전이나 전세권 이전을 정확히 읽으려면 권리의 종류, 양도 절차와 대항요건을 차례대로 확인해야 합니다. 권리의 양도와 대항요건은 별개입니다당사자 사이에 양도계약이 성립해도 모든 사람에게 새 권리자를 주장할 수 있는 것은 아닙니다.민법 제186조에 따라 법률행위에 따른 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생깁니다. 채권양도에는 별도의 대항요건이 필요합니다. 채권양도는 무엇을 확인해야 할까요?민법 제449조는 채권을 원칙적으로 양도할 수 있도록 합니다. A가 B에게 받을 돈을 C에게 넘기는 것이 대표적인 예입니다.민법 제450조에 따라 양도인이 채무자에게 통지하거..

부산 기장 단독주택 경매 2025타경5715 분석｜1957년 목조주택 리모델링 vs 철거 후 재건축

2025타경5715는 부산 기장군 일광읍 문중리의 토지 198㎡와 노후 단독주택이 함께 매각되는 사건입니다. 등기 본채의 평가액은 약 212만 원뿐이고 감정가 대부분이 토지에 배분돼 있어, 초보자는 ‘낡은 집을 싸게 고친다’기보다 리모델링과 철거·재건축의 총비용을 비교하는 토지형 경매로 이해하는 것이 좋습니다.★ 1. 2025타경5715 사건 및 가격 요약- 소재지: 부산 기장군 일광읍 문중리 97-2- 용도: 단독주택 및 대지 일괄매각- 토지: 198㎡(약 59.9평)- 등기 건물: 목조 기와지붕 단층 21.19㎡(약 6.4평)- 감정가: 402,079,000원- 3차 최저가: 197,019,000원(감정가의 49%)- 매각기일: 2026년 9월 21일- 보증금: 19,701,900원매각기일과 최저가는..

2026 신생아 특례 디딤돌대출 조건과 한도｜집 계약 전 상환능력 계산법

신생아 특례 디딤돌대출은 출산가구의 내 집 마련 부담을 낮추는 정책대출입니다. 그러나 자격만 믿고 계약하면 자기자금 부족과 상환 부담을 겪을 수 있습니다.이 글에서는 2026년 8월 31일 공식 기준과 함께 계약 전에 계산해야 할 금액을 정리합니다. 2026년 신생아 특례 디딤돌대출 조건 신청 대상대출접수일 기준 2년 이내 출산·입양한 가구가 대상입니다. 2023년 1월 1일 이후 출생아부터 적용되며 태아는 포함되지 않습니다. 혼인신고를 하지 않은 경우에도 가족관계증명서상 부모를 기준으로 심사합니다.일반 구입자금은 무주택 세대주, 구입자금 대환은 요건을 충족한 1주택 세대주도 대상입니다.소득·자산·주택 기준분양권과 조합원 입주권도 주택 보유로 판단되므로 세대원 전체의 보유 내역을 확인해야 합니다. 대출한..

2025타경5436 e편한세상오션테라스4단지 경매 분석: 5억 6,280만 원은 저렴할까?

2025타경5436은 부산 민락동 e편한세상오션테라스4단지 전용 91.98㎡ 아파트 경매입니다. 2차 최저가는 562,800,000원으로 KB 일반가 10억 원과 같은 면적 실거래보다 낮습니다. 가격 차이는 크지만 402동 4층의 조망·방향·테라스 조건과 임차인 인도까지 확인해야 ‘실제 할인액’을 계산할 수 있습니다.★ 1. 경매 조건과 대상 세대- 법원: 부산지방법원 동부지원 경매1계- 매각기일: 2026년 9월 28일 오전 10시- 감정가: 804,000,000원- 2차 최저매각가격: 562,800,000원- 입찰보증금: 56,280,000원- 전용면적·대지권: 91.9754㎡·34.3659㎡대상은 20층 중 4층의 116A㎡형입니다. 2020년 사용승인, 308세대·4개 동 단지이며 주차는 449대..

2026 엔화 환율 전망｜10월 일본은행 금리와 원·엔 환율 보는 법

엔화 환율의 바닥을 정확히 맞히기는 어렵지만 강세·약세 조건은 나눠 볼 수 있습니다. 2026년 10월을 앞두고 확인할 핵심은 일본은행 정책금리, 미국 금리, 외환시장 개입과 원화 가치입니다. 엔화 환율은 두 가지 숫자를 함께 봐야 합니다 달러·엔 환율달러·엔은 1달러를 사는 데 필요한 엔화 수입니다. 160엔에서 155엔으로 내려가면 일반적으로 엔화 강세, 숫자가 커지면 엔화 약세입니다. 원·엔 환율한국에서는 대개 100엔당 원화 가격을 표시합니다. 870원에서 900원으로 오르면 엔화가 비싸진 것입니다.원·엔에는 달러·원 움직임도 반영됩니다. 달러 대비 엔화가 강해져도 원화가 더 강해지면 체감 가격은 크게 오르지 않을 수 있습니다. 10월 엔화 전망을 좌우할 네 가지 변수 1. 일본은행의 추가 금리 ..

2025타경4416은 부산 수영구 광안동의 14실 원룸형 다가구주택 경매입니다. 3차 최저가를 기준으로 월 450만~590만 원의 임대 시나리오를 만들 수 있지만, 법원 서류상 확인 월세는 77만 원입니다. 기존 임대차와 미래 예상수익을 구분하는 것이 분석의 핵심입니다.★ 1. 경매 물건 개요- 법원·기일: 부산지방법원 동부지원, 2026년 9월 7일 오전 10시- 감정가·3차 최저가: 1,057,561,200원·518,205,000원- 보증금: 51,820,500원- 토지·등기 건물: 176㎡·381.62㎡- 제시외 건물: 5층 주거시설 9㎡, 매각 포함현황은 2~4층 각 4실과 5층 2실, 총 14실입니다. 2층은 공부상 오피스텔, 3~5층은 다가구주택이며 2019년 사용승인, 승강기 1대와 주차 7..

2026년 K패스는 기존 정률 환급과 기준금액 초과분을 돌려주는 정액 환급을 함께 운영합니다. 기본형·일반형·플러스형 중 환급액이 가장 큰 방식이 자동 적용됩니다. 9월 이용분까지는 기준금액과 시차시간 혜택이 강화됩니다. ★ K패스 모두의카드 환급 방식 ☆ 기본형: 사용액에 비율을 적용기본형은 기존 K패스의 정률 환급입니다.시차시간은 탑승시각 기준 오전 5시 30분~6시 30분, 오전 9시~10시, 오후 4시~5시, 오후 7시~8시입니다. 2026년 4~9월 이용분에 한해 환급률이 30%포인트 높아집니다 ☆ 일반형·플러스형: 기준금액 초과분 환급일반형은 환승 포함 1회 총액 3,000원 미만의 버스·전철, 플러스형은 광역버스·신분당선·GTX 등 3,000원 이상 수단까지 포함합니다.월 인정 교통비에서 ..

2025타경529는 거제시 장목면의 4층 상가주택·펜션과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 557,223,020원에서 두 차례 유찰돼 3차 최저매각가격은 273,039,000원입니다. 그러나 이 물건은 34.8㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되면서도 건축물대장에는 위반건축물로 표시돼 있습니다. 초보자라면 할인율보다 시정명령, 이행강제금, 실제 점유를 먼저 확인해야 합니다. ★ 2025타경529 입찰 정보- 법원: 창원지방법원 통영지원 경매6계- 3차 매각기일: 2026년 9월 14일 오전 10시- 감정가: 557,223,020원- 최저매각가격: 273,039,000원- 입찰보증금: 27,303,900원- 토지: 262㎡- 등기 건물: 261.93㎡- 제시외 건물: 34.8㎡1차 감정가와 2차 390..

기존 청약저축·청약예금·청약부금의 주택청약종합저축 전환 기한은 2026년 9월 30일까지입니다. 전환하면 국민주택과 민영주택을 모두 청약할 수 있지만, 과거 실적이 양쪽에 똑같이 이어지는 것은 아닙니다. 통장별 인정 범위와 주의사항을 정리합니다. 청약통장 전환 대상과 마감일종전 입주자저축은 청약할 수 있는 주택이 통장별로 구분됐습니다.2024년 10월 시작된 전환의 당초 기한은 2025년 9월 30일이었으나 1년 연장됐습니다. 기존 통장이 자동 소멸하는 날이 아니라 현재 공지된 전환 기회가 끝나는 날입니다. 기존 납입실적은 어디까지 인정될까?“전환해도 실적이 그대로”라는 설명은 기존 통장으로 청약할 수 있었던 주택 유형을 기준으로 이해해야 합니다. 새롭게 청약할 수 있게 된 유형에서는 일부 실적이 전환일..

부동산 경매의 권리분석은 등기부 용어를 외우는 작업이 아닙니다. 권리를 제3자에게 주장할 수 있는지, 매각으로 소멸하거나 낙찰자에게 인수되는지를 구분하는 과정입니다. 탱크옥션의 「기초 1. 권리란 무엇인가」 영상을 토대로 물권과 채권의 차이를 정리합니다. 권리란 무엇인가?권리는 일정한 이익을 누릴 수 있도록 법이 보호하는 힘입니다. 약속 불이행이나 권리 침해가 발생하면 재판과 강제집행으로 실현할 수 있습니다.법원경매도 권리 실현 절차입니다. 채권자가 요건을 갖춰 강제경매를 신청하면 법원이 부동산을 매각하고 순위에 따라 배당합니다. 민사집행법 제78조가 그 근거입니다. 물권과 채권은 무엇이 다른가?경매에서 자주 만나는 재산상의 권리를 이해하기 위해 물권과 채권을 비교합니다. 물권: 물건을 직접 지배하는 절..