2025타경23027은 부산진구 양정동 대능더에스티지 전용 51.55㎡가 감정가 2억 2,400만 원에서 2차 최저가 1억 5,680만 원에 진행되는 아파트 경매입니다. HUG가 기존 임차권의 대항력과 잔존 보증금 청구를 포기하는 확약서를 제출했지만, 보증금 미상의 별도 점유자가 확인돼 입찰 전 추가 권리조사가 필요합니다.
★ 1. 경매물건과 매각일정
- 사건번호: 2025타경23027
- 법원: 부산지방법원
- 물건: 부산진구 양정동 대능더에스티지 5층
- 전용면적: 51.5459㎡(약 15.59평), 76㎡형
- 대지권: 10.1927㎡(약 3.08평)
- 감정가: 224,000,000원
- 2차 최저가: 156,800,000원
- 보증금: 15,680,000원
- 매각기일: 2026년 9월 7일
토지와 건물은 일괄매각됩니다. 매각기일과 조건은 변경될 수 있으므로 입찰 당일 법원 경매정보에서 확인해야 합니다.
★ 2. 단지 및 입지 분석
대능더에스티지는 2019년 8월 사용승인된 1개 동, 98세대 주상복합입니다. 도시가스 개별난방과 승강기, 기계식 주차설비를 갖췄습니다. 비교적 최근 연식이라는 점은 장점이지만 기계식 주차의 운영 상태와 이용 가능한 차량 규격은 확인해야 합니다.
감정자료상 부산 1호선 양정역은 약 420m, 양성초등학교는 약 211m 거리입니다. 공동주택과 상가가 혼재해 생활편의성이 있고 대중교통 접근도 무난한 편입니다. 다만 북향 경사지에 있어 5층의 일조·조망과 도로 소음, 건물 출입 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
★ 3. 네이버·KB 시세와 실거래 비교
네이버페이 부동산에서 76㎡형 한국부동산원 매매 시세는 2026년 8월 24일 기준 2억 3,500만~2억 5,500만 원입니다. 화면에 표시된 매물가격은 2억 3,500만~2억 4,500만 원이지만 확인 당시 실제 등록 매물은 없었습니다. KB부동산도 공식 KB시세는 조사 중으로 표시합니다.
동일 전용면적의 신고 거래는 2025년 11월 20층 2억 5,000만 원, 2025년 6월 2층 2억 1,500만 원, 2025년 1월 13층 2억 2,500만 원, 2024년 9월 8층 2억 1,900만 원입니다. 2026년 7월 4층 전세 거래는 2억 2,000만 원입니다.
2차 최저가는 최근 저층 매매가격보다 약 5,820만 원 낮습니다. 하지만 같은 단지라도 층·향·일조와 내부 상태가 다르고, 낙찰가는 경쟁에 따라 올라갑니다. 취득세, 법무비, 수리비, 대출이자와 인도비용까지 더한 총투입금으로 비교해야 합니다.
★ 4. HUG 임차권 인수조건 변경의 의미
등기에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권이 기재돼 있습니다. 종전 임차인의 전입과 확정일자는 2022년 10월 11일이며, HUG가 보증사고 처리 후 우선변제권을 승계해 강제경매를 신청했습니다.
이 임차권은 경매개시결정보다 앞서 있어 원래는 인수 위험을 따져야 합니다. 다만 매각물건명세서에 따르면 HUG는 2026년 6월 16일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔액을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
이 조건이 최종 매각조건에 그대로 반영된다면 HUG의 미배당 보증금 2억 3,500만 원을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 입찰표를 쓰기 전 최신 매각물건명세서, 조건변경 결정과 확약서 원문을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
★ 5. 보증금 미상 점유자는 별도 위험입니다
현황조사에서는 2025년 4월 3일 전입한 별도 세대가 부동산 전부를 임차해 점유한다는 가족의 진술이 기록돼 있습니다. 이 전입일은 말소기준으로 표시된 2025년 11월 7일보다 빠릅니다.
하지만 이 점유자는 권리신고를 하지 않았고 보증금, 계약기간과 확정일자가 모두 확인되지 않습니다. 전입일이 빠르다는 사실만으로 대항력과 인수금액이 확정되지는 않지만, 실제 임대차와 보증금 지급이 확인되면 낙찰자 부담이 생길 가능성을 검토해야 합니다.
계약서, 이체내역, 임대차신고, 점유 시작일과 입주 경위를 확인해야 합니다. 점유자의 보증금이 밝혀지지 않으면 안전한 입찰 상한가를 계산하기 어렵습니다.
★ 6. 초보자용 입찰가 계산
이 물건은 다음 순서로 계산하는 것이 좋습니다.
> 5층 예상 매도가격 - 취득비용 - 금융비용 - 수리·명도비 - 목표 안전마진 - 점유자 예상 인수금 = 최대 입찰 가능액
HUG 임차권이 조건변경으로 정리된다는 사실과 현재 점유자의 권리가 안전하다는 판단은 별개입니다. 점유자가 대항력을 갖추지 못했다는 자료가 확보되기 전에는 인수 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
★ 종합 의견
2025타경23027 대능더에스티지는 역세권에 가까운 입지, 2019년식 건물과 시세보다 낮은 최저가가 매력입니다. 그러나 핵심은 HUG 임차권보다 뒤에 확인된 별도 점유자입니다. 법원 기록 열람과 점유자 면담으로 계약·보증금·대항력 여부를 확인하고, 관리비와 내부 상태 및 대출 가능액까지 반영한 뒤 입찰가를 정하시기 바랍니다.
경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.
이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.
경매가 처음이신 분들도 이해하실 수 있도록
어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.
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※ 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금 상황, 권리관계, 현장 상황, 세금, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.
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