2025타경1148 방기리 전원주택 경매｜통도사 인근 노후 실거주 체크포인트

2025타경1148은 울주군 삼남읍 방기리의 토지 1,134㎡와 단독주택이 감정가 8억 6,926만 원에서 3차 최저가 4억 2,593만 8천 원으로 진행되는 사건입니다. 통도사 인근에서 한적한 노후 생활을 계획할 때 넓은 마당과 2018년식 주택은 매력적이지만, 제시외 건물 약 60평과 현황 하천·도로인 토지를 먼저 분석해야 합니다.

★ 핵심 요약

• 사건번호: 2025타경1148
• 매각기일: 2026년 10월 27일
• 감정가: 869,261,800원
• 최저매각가격: 425,938,000원(49%)
• 토지: 1,134㎡(약 343.04평), 3필지
• 등기 건물: 129.78㎡(약 39.26평), 2018년 사용승인
• 제시외 건물: 197.6㎡(약 59.77평), 매각 포함
• 점유: 조사된 임차인 없음, 소유자 세대 전입
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★ 1. 노후 준비용 전원주택으로서의 조건

주택은 철골콘크리트 구조의 지상 2층 단독주택입니다. 도시가스 개별난방과 급배수 설비가 기재돼 있고 차량 접근도 가능합니다. 토지 면적이 넓어 정원이나 소규모 텃밭, 가족 휴식공간을 구상할 수 있다는 점이 전원생활의 장점입니다.

노후 실거주는 관광지와의 거리보다 병원·약국·마트 이용, 겨울철 운전, 쓰레기 배출, 방범과 야간 조명이 더 중요합니다. 지도상의 직선거리만 보지 말고 실제 동선을 확인해야 합니다.

승강기 없는 2층 주택이라는 점도 장기 거주 관점에서 살펴야 합니다. 침실과 욕실, 주방을 한 층에서 이용할 수 있는지, 계단 폭과 미끄럼 위험은 없는지 확인하고 필요하면 난간이나 생활 동선 개선비를 계산해야 합니다.

 

★ 2. 343평 토지를 그대로 활용할 수 있을까요?

전체 토지는 3필지입니다. 주택이 있는 대지가 932㎡이고, 공부상 ‘전’인 토지가 116㎡와 86㎡입니다. 그런데 116㎡ 필지는 현황상 일부 하천이고, 86㎡ 필지는 현황 도로로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다.

따라서 전체 면적을 모두 마당처럼 사용할 수 있다고 가정하면 안 됩니다. 하천 경계와 배수, 도로의 통행 관계, 필지별 경계를 현황측량과 지적도로 확인해야 합니다. 자료에는 농지취득자격증명이 필요 없다는 사실조회 회신이 표시돼 있지만 입찰 전 최신 법원 서류를 다시 확인하는 것이 안전합니다.

주택 부지는 폭 약 3m 내외의 현황도로에 접합니다. 차량 교행과 소방차 진입, 주차 회전 공간을 확인하고, 하천 인접지라면 침수 이력과 옹벽·석축 상태도 살펴야 합니다.

 

★ 3. 등기 건물 39평과 제시외 건물 60평

등기된 주택은 연면적 129.78㎡, 약 39.26평입니다. 자료에 표시된 전체 건물면적 약 99.03평에는 홀, 화장실·다용도실, 차양, 개집, 발코니와 거실 일부 등 제시외 건물 197.6㎡가 포함돼 있습니다.

제시외 건물은 매각에 포함돼 있지만 등기 주택과 법적·물리적 상태가 같다는 의미는 아닙니다. 건축물대장과 현황을 대조해 허가 여부, 누수와 부식, 철거 또는 보수 가능성을 확인해야 합니다. 넓은 공간은 관리비와 공사비를 키울 수도 있습니다.

★ 4. 가격과 시세는 어떻게 해석할까요?

감정가는 토지 약 6억 3,513만 원, 등기 건물 약 1억 9,337만 원, 제시외 건물 약 4,076만 원으로 구성됩니다. 토지 비중이 약 73.1%이므로 이 물건은 주택 외관보다 토지의 실제 이용가치를 중심으로 분석해야 합니다.

두 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만 시세의 절반이라는 뜻은 아닙니다. 방기리의 유사 대지와 단독주택을 따로 조사하고 취득비용, 내부 수리, 제시외 건물 보수와 조경·배수비까지 더한 총투자금으로 비교해야 합니다.

★ 5. 권리와 점유관계

자료상 말소기준권리는 2018년 9월 18일 근저당권이며 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 수집 자료에서는 별도의 인수위험 권리가 확인되지 않았습니다.

현황조사에서는 소유자를 직접 만났고 임차인이 없다는 진술을 확인했습니다. 소유자 세대와 세대원 1명이 전입돼 있으며 조사된 임차내역과 상가임대차 내역은 없습니다. 다만 매각 직전 점유가 바뀔 수 있으므로 최신 전입세대확인서와 매각물건명세서를 다시 확인하고, 낙찰 후 인도 협의 기간도 자금계획에 반영해야 합니다.

★ 결론: 한적함보다 지속 가능한 생활이 먼저입니다

2025타경1148은 통도사 인근에서 넓은 토지와 비교적 최근 연식의 단독주택을 찾는 분에게 노후 준비 후보가 될 수 있습니다. 다만 좋은 전원생활은 넓은 면적보다 병원·장보기 동선, 계단 사용, 정원 관리, 하천과 도로의 위험을 감당할 수 있을 때 완성됩니다. 가족의 생활방식에 맞는지 낮과 밤, 비 온 뒤의 현장을 확인하고 총투자금 기준으로 입찰가를 정해야 합니다.

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경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.

이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.

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어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.

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※ 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금 상황, 권리관계, 현장 상황, 세금, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 물건의 권리관계, 세금, 대출, 명도와 수익성은 최신 서류 및 현장조사를 바탕으로 법원과 관련 전문가에게 확인해야 합니다.

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