2025타경1639 양산 신창비바패밀리 40평 경매｜가족 실거주 대형 아파트 분석

2025타경1639는 넓은 집을 찾는 가족이 실거주 관점에서 살펴볼 만한 양산 물금읍 신창비바패밀리 전용 131.083㎡ 아파트 경매입니다. 17층의 40평형, 1,248세대 대단지와 학교·도시철도 접근성이 장점이며, 한 차례 유찰돼 감정가 5억 500만 원의 70%인 3억 5,350만 원부터 다시 매각됩니다. 입주를 계획한다면 후순위 임차인의 명도 일정과 대형 평형 수리비를 먼저 확인해야 합니다.

★ 핵심 요약

• 사건번호: 2025타경1639
• 법원·계: 울산지방법원 4계
• 매각기일: 2026년 11월 18일 오전 10시
• 감정가: 505,000,000원
• 2차 최저가: 353,500,000원(70%)
• 입찰보증금: 35,350,000원
• 전용면적: 131.083㎡(약 39.65평)
• 대지권: 73.578㎡(약 22.26평)
• 위치: 25층 중 17층

★ 1. 가족 실거주에 어울리는 대형 평형

본건은 전용 약 39.65평으로, 4인 이상 가족이나 자녀 공부방·재택근무방·수납공간이 필요한 가구가 관심을 가질 만합니다. 25층 중 17층이라는 점도 채광과 개방감을 기대하게 하지만 실제 방향과 앞동 간격, 내부 평면은 현장에서 확인해야 합니다.

★ 2. 1회 유찰 가격의 의미

1차 매각은 2026년 10월 14일 감정가 5억 500만 원에서 유찰됐습니다. 2차 최저가는 3억 5,350만 원으로 1억 5,150만 원 낮아졌습니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 현재 시장에서 실제로 매도할 수 있는 가격과 총투자금의 차이입니다.

자료에 수록된 동일 전용면적 거래는 2025년 4억 원부터 4억 7,500만 원, 2026년 4억 9,500만 원까지 편차가 큽니다. 같은 동 17층은 2025년 2월과 3월 각각 4억 원 거래가 기재돼 있습니다. 이 가격을 단순 비교 기준으로 삼으면 2차 최저가와의 차이는 4,650만 원입니다.

낙찰가에 취득 관련 비용, 법무비용, 수리비, 명도비용과 대출이자를 더하면 이 차이는 더 줄어듭니다. 다른 동 고층의 4억 원 후반 거래를 본건 가치로 바로 적용하지 말고, 입찰 직전 같은 동·유사층 급매와 최근 실거래를 다시 조사해야 합니다.

★ 3. 40평형 대단지의 장점과 부담

신창비바패밀리는 2009년 10월 사용승인을 받은 14개 동, 1,248세대 단지입니다. 총주차 1,493대로 세대당 약 1.20대이며 지역난방, 지하주차장, 승강기와 주민공동시설을 갖추고 있습니다. 본건은 25층 중 17층이라 일조와 조망을 기대할 수 있지만 동·향과 앞동 간격은 현장에서 확인해야 합니다.

전용 약 39.65평은 넓은 거주공간이 장점인 반면, 도배·바닥·욕실·주방을 전체 수리할 때 소형보다 비용 부담이 큽니다. 사용승인 후 약 17년이 지난 단지인 만큼 내부 마감재뿐 아니라 승강기, 배관, 외벽과 지하주차장의 장기수선계획도 확인할 필요가 있습니다.

★ 4. 입지와 실거주 수요

자료상 부산도시철도 2호선 남양산역은 약 770m입니다. 성산초등학교 약 257m, 범어고등학교 약 297m이며 주변에 편의점과 병원, 공원 등 생활시설이 분포합니다. 초·고교와 대중교통을 함께 이용할 수 있다는 점은 실거주자에게 장점입니다.

다만 지도상의 직선거리와 실제 보행시간은 다를 수 있습니다. 단지 출입구에서 역까지 신호대기와 큰 도로 횡단, 야간 보행환경, 학교 통학구역을 직접 확인해야 합니다. 저녁 시간 주차와 출퇴근 교통량도 현장에서 체감해 보는 것이 좋습니다.

★ 5. 권리분석: 말소기준등기 이후 권리

자료상 말소기준등기는 2011년 6월 9일 설정된 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 임의경매는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 수집자료 기준 별도 인수위험 권리가 확인되지 않았다는 분석도 있습니다.

말소기준등기는 낙찰 후 소멸하는 권리와 인수 가능성이 있는 권리를 가르는 출발점입니다. 하지만 사이트 요약만으로 권리분석을 끝낼 수는 없습니다. 최신 등기사항전부증명서, 법원의 매각물건명세서와 특별매각조건을 대조하고, 매각기일 변경이나 취하 여부도 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

★ 6. 후순위 임차인과 실제 입주 시점

현황자료에는 보증금 2,500만 원, 월세 50만 원의 주거 임차인이 기재돼 있습니다. 전입일과 확정일자는 2025년 5월 7일이고 배당요구는 2026년 2월 23일입니다. 말소기준등기보다 전입이 늦어 자료상 대항력은 없는 것으로 분석되며 소액임차인 순위배당 안내가 표시됩니다.

제공 자료만 놓고 보면 낙찰자가 임차보증금 전액을 인수하는 형태로 보이지 않습니다. 그렇더라도 임차인이 배당받는 것과 부동산을 비워주는 것은 다른 문제입니다. 현황조사 당시 폐문부재로 실제 점유자를 만나지 못했으므로 현재 거주 여부, 계약 내용, 배당 결과와 이사 가능 시점을 확인해야 합니다. 협의가 되지 않으면 인도명령 등 법적 절차에 시간과 비용이 들 수 있습니다.

★ 7. 전세·월세 자료로 보는 거주가치

동일 면적 전세사례는 2억 6,000만 원과 3억 5,000만 원, 월세사례는 보증금 2,500만 원에 월 50만 원과 130만 원으로 수록돼 있습니다. 편차가 큰 만큼 층·향·수리상태와 계약조건을 확인하지 않은 채 본건의 임대료로 적용해서는 안 됩니다.

임대수익을 계산할 때는 연간 월세만 보지 말고 공실, 보유세, 수선비, 중개보수와 대출이자를 빼야 합니다. 대형 평형의 임차수요가 소형보다 좁을 가능성도 고려해야 합니다. 자료에 제시된 예상 대출한도는 특정 소득과 무주택 조건을 가정한 예시이므로 본인의 실제 대출 가능액은 금융기관에서 별도로 확인해야 합니다.

★ 8. 실거주 입찰 전 현장 체크리스트

첫째, 17층의 방향과 일조, 조망, 도로 소음과 결로·누수 흔적을 확인합니다. 둘째, 내부 확인이 어렵다면 40평형 전체 수리 가능성을 반영해 넉넉한 예비비를 설정합니다. 셋째, 관리사무소에 공용부분 체납과 승강기·배관·외벽 공사계획을 문의합니다. 자료상 2026년 9월 21일 현재 미납관리비는 없지만 조사 이후 금액은 다시 확인해야 합니다.

총투자금은 ‘낙찰가 + 취득비용 + 법무비용 + 수리비 + 관리비 인수 가능액 + 명도비용 + 금융비용’으로 계산합니다. 이 합계가 현재 동일 동·유사층의 실제 매도가격보다 충분히 낮아야 경매의 가격상 이점이 생깁니다.

★ 결론: 넓은 실거주 공간과 실제 입주비용을 함께 보세요

2025타경1639 양산 신창비바패밀리 40평 경매는 넓은 실내와 17층의 개방감, 대단지 관리와 통학·교통 여건을 함께 원하는 가족이 실거주로 검토할 만합니다. 그러나 같은 동 17층의 과거 4억 원 거래와 비교하면 부대비용을 감안한 여유가 아주 넓지는 않습니다. 임차인의 실제 이사 시점과 내부 상태를 확인하고 취득비용·수리비까지 합친 금액이 일반매매보다 유리한지를 기준으로 입찰 상한선을 정해야 합니다.

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경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.

이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.

경매가 처음이신 분들도 이해하실 수 있도록
어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.

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※ 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금 상황, 권리관계, 현장 상황, 세금, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 물건의 권리관계, 세금, 대출, 명도와 수익성은 최신 서류 및 현장조사를 바탕으로 법원과 관련 전문가에게 확인해야 합니다.

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