2026타경10556 양산 우미린아파트 경매｜감정가 2억 6,100만 원과 실거래 비교

2026타경10556은 양산시 물금읍 범어리 우미린아파트 전용 59.99㎡가 감정가 2억 6,100만 원으로 처음 매각되는 사건입니다. 2026년 11월 5일 1차 입찰이 예정돼 있고 남양산역과 학교가 가까운 실거주형 물건이지만, 아직 정식 매각공고 전 자료이므로 임차인과 매각조건을 확정해 판단하면 안 됩니다.

★ 핵심 요약

• 사건번호: 2026타경10556
• 법원·계: 울산지방법원 5계
• 매각기일: 2026년 11월 5일 오전 10시
• 감정가·1차 최저가: 261,000,000원(100%)
• 입찰보증금: 26,100,000원
• 전용면적: 59.9915㎡(약 18.15평)
• 대지권: 45.2875㎡(약 13.70평)
• 위치: 28층 중 5층
•  

★ 1. 감정가와 최근 실거래 비교

1차 최저가는 감정가와 같은 2억 6,100만 원입니다. 경매라고 해서 처음부터 할인된 가격은 아닙니다. 자료에 수록된 같은 전용면적의 2026년 매매가격은 2억 5,500만 원에서 3억 300만 원 사이입니다.

비교할 때는 층과 동을 나눠야 합니다. 같은 106동에서는 2026년 5월 1층이 2억 5,500만 원, 2025년 12월 28층이 2억 9,200만 원에 거래된 것으로 기재돼 있습니다. 본건은 5층이므로 두 사례 사이에 있다고 단순 계산할 수 없습니다. 내부 상태와 향, 조망, 소음, 급매 여부까지 확인해야 합니다.

또한 인근 양산 아파트 경매의 평균 매각가율은 최근 12개월 87.41%로 표시돼 있지만, 이 통계는 단지·면적·권리상태가 다른 사례를 합친 값입니다. 본건 예상 낙찰가로 바로 적용하기보다 참고지표로만 사용해야 합니다.

★ 2. 전세·월세 자료는 어떻게 활용할까요?

자료에는 같은 전용면적의 전세 2억 2,050만 원과 보증금 6,000만 원·월세 70만 원 사례가 있습니다. 이는 본건의 현재 임대차 내역이 아니라 단지 거래 사례입니다. 따라서 본건에 같은 보증금이나 월세를 바로 적용할 수는 없습니다.

임대수익을 검토한다면 최근 전세·월세 여러 건을 층과 향, 내부 상태별로 나눠 조사해야 합니다. 공실 기간, 중개보수, 수리비, 보유세와 대출이자를 빼고 남는 금액이 실제 수익입니다. 실거주 목적이라면 전세가 수준은 향후 매도 수요와 자금 회수 가능성을 판단하는 보조자료로 활용할 수 있습니다.

전세 사례와 1차 최저가의 차이만 보고 필요한 자기자본을 계산하는 것도 위험합니다. 낙찰 뒤 임차인이 구해진다는 보장이 없고, 대출한도는 개인 소득과 기존 부채, 주택 보유 수에 따라 달라집니다. 금융기관의 본인 심사 결과와 보수적인 임대료를 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.

★ 3. 단지와 생활권은 어떤가요?

우미린아파트는 2013년 6월 사용승인을 받은 720세대, 8개 동 단지입니다. 지역난방이며 총주차 777대, 세대당 약 1.08대입니다. 전기차 충전시설은 24대로 기재돼 있습니다.

부산도시철도 2호선 남양산역은 자료상 약 452m입니다. 성산초등학교 약 199m, 범어고등학교 약 212m로 표시돼 있어 교통과 통학 동선을 함께 볼 수 있습니다. 병원과 마트, 공원 등 생활시설도 주변에 분포합니다.

다만 거리는 지도 기준입니다. 단지 출입구 위치, 신호대기, 큰 도로 횡단, 야간 보행 환경과 실제 통학구역은 현장 및 해당 기관에서 다시 확인해야 합니다.

★ 4. 권리분석에서 확인된 내용

자료상 2023년 4월 21일 설정된 근저당권이 말소기준등기입니다. 이후 2026년 4월 7일 임의경매가 개시됐고, 수집된 자료 기준으로 별도 인수위험 권리는 확인되지 않았다고 정리돼 있습니다.

초보자는 ‘별도 위험 없음’을 권리분석 완료로 오해하기 쉽습니다. 그러나 등기상 소멸 여부와 임차인 보증금 인수 문제는 다른 검토입니다. 최신 등기사항전부증명서에 새로운 권리가 접수됐는지 확인하고, 매각물건명세서와 현황조사서로 선순위 임차인 여부를 따로 살펴야 합니다.

말소기준권리는 낙찰 후 소멸하는 권리와 인수 가능성이 있는 권리를 구분하는 출발점입니다. 근저당권이 소멸한다는 사실만으로 명도가 해결되는 것은 아닙니다. 점유자의 전입 시기와 대항력, 배당요구 여부를 별도로 확인해야 하므로 등기부와 임차인 분석을 나눠 보는 습관이 필요합니다.

★ 5. 점유와 명도는 아직 확인 필요

현재 제공된 출력물에는 임차인의 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부가 없습니다. 문서 자체도 정식 매각공고 전이라 상세 내용이 입력되지 않았다고 안내합니다. 따라서 소유자 점유인지 임차인 점유인지 단정할 수 없습니다.

입찰 전에는 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 송달내역을 대조해야 합니다. 현장 방문 시 우편함과 관리사무소 확인, 실제 점유자 면담도 필요합니다. 명도 기간과 이사 협의비 가능성은 잔금·수리 일정에 포함해야 합니다.

정식 매각공고가 나오면 매각기일, 최저가와 특별매각조건도 다시 확인해야 합니다. 출력물의 이후 회차 가격은 예정 정보이지 실제 유찰 결과가 아닙니다. 경매 절차가 변경되거나 취하될 가능성까지 고려해 입찰 직전 법원 공고를 재확인해야 합니다.

★ 6. 총투자금과 현장조사

자료상 2026년 10월 19일 기준 체납관리비는 없지만 조사일 이후 금액과 공용부분 체납은 다시 확인해야 합니다. 내부를 볼 수 없다면 도배·바닥뿐 아니라 욕실, 주방, 보일러·배관, 창호 상태를 보수적으로 추정해 예비비를 잡는 편이 안전합니다.

대출 예상치는 개인 소득과 기존 부채, 주택 보유 수, 금융기관 심사에 따라 달라집니다. 자료의 예상 한도를 확정 대출로 보지 말고 입찰 전 금융기관에서 본인 조건으로 확인해야 합니다.

총투자금은 ‘낙찰가 + 취득 관련 비용 + 법무비용 + 체납관리비 인수 가능액 + 수리비 + 명도비용’으로 계산합니다. 실거주라면 이사와 인테리어 일정, 투자라면 공실 기간과 중개보수까지 더해야 합니다. 낙찰가가 시세보다 낮더라도 부대비용을 합친 결과가 현재 매물가격과 비슷하다면 경매의 가격상 이점은 줄어듭니다.

현장에서는 5층의 일조와 조망, 도로·철도 소음, 누수와 결로 흔적을 확인해야 합니다. 저녁 시간 주차 상황과 엘리베이터, 지하주차장, 쓰레기 배출 공간의 관리 상태도 살펴보세요. 관리사무소에는 장기수선계획과 주요 공사 예정 여부를 문의하면 향후 관리 부담을 가늠하는 데 도움이 됩니다.

★ 결론: 1차 입찰보다 가격 기준을 먼저 세우세요

2026타경10556 양산 우미린아파트는 전용 59㎡, 남양산역 접근성, 학교 인접이라는 실거주 장점이 있습니다. 반면 첫 매각이라 할인 효과가 없고, 정식 매각공고 전이어서 점유정보가 비어 있습니다. 최근 같은 동·유사층 실거래와 현재 매물을 조사한 뒤 낙찰가, 취득비용, 수리비, 명도비를 더한 총투자금이 시세보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 우선입니다.

 

---

경매는 단순히 싸게 사는 것이 아니라,
권리분석·현장조사·시세조사·명도·자금계획까지 함께 검토해야 하는 실전 투자입니다.

이 채널에서는 양산을 중심으로 부산, 울산, 경남 지역의 다양한 경매 물건을 현장감 있게 소개해드리겠습니다.

경매가 처음이신 분들도 이해하실 수 있도록
어렵고 복잡한 내용은 최대한 쉽게 설명드리겠습니다.

✅ 오프라인 실전 경매 상담 문의
인사이트부동산경매공인중개사사무소
부동산 경매 컨설팅 / 매수입찰대리 / 단순입찰대리 / 부동산 상담 / 초보자 경매 교육

📞 대표번호 : 010-8446-0062
🏠 등록번호 : 제48330-2026-00001호
⚖️ 법원등록번호 : 15-26-1

―――――――――――――――
🔗 블로그 : https://m.blog.naver.com/z7572
☕ 카페 : https://cafe.naver.com/theorigina
📩 이메일 문의 (제휴 · 광고 문의) : insight1134@gmail.com
―――――――――――――――

※ 입찰 여부와 입찰가는 개인의 자금 상황, 권리관계, 현장 상황, 세금, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정하셔야 합니다.
입찰 전 반드시 법원 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서 등 최신 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.

※ 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 합니다. 개별 물건의 권리관계, 세금, 대출, 명도와 수익성은 최신 서류 및 현장조사를 바탕으로 법원과 관련 전문가에게 확인해야 합니다.

#부동산경매 #양산경매 #울산경매 #부산경매 #경남경매 #경매교육 #경매상담 #입찰대리